다세대 다가구 주택 차이점 장단점 (+투자 재개발 세금 대출한도 임대차계약 전세 월세 경매넘어갔을 때 주의사항)

주택을 매매하거나 분양, 임대차계약을 할 때에도, 다가구주택과 다세대주택을 명확하게 이해하고 구분할 수 있어야하는데요. 단어가 비슷한 느낌이고 외관상으로도 주택이 비슷하다 보니까 혼동되거나 헷갈리기가 쉽습니다. △건축법상으로 어떻게 구분이 되고 △투자(재개발) △세금 △대출 △거주 △임대차계약(경매로 넘어갔을 때 보증금 돌려받을 수 있는지여부) △분양 목적으로 어떻게 다른지 차이점을 정리해보겠습니다. 저만 따라오세요~!🙂👍

 

 

다가구 다세대 차이점

다가구주택과 다세대주택의 경우 사람들이 가장 많이 거주하는 주거형태 중 하나입니다. 다세대와 다가구를 구분하는 첫번째 방법은 바로 소유권입니다. 아마 계속 차이점을 설명할 때 반복적으로 이 소유권에 대한 이야기를 할 것입니다. ^^

---

[사전적 의미]

• 다가구주택: 19세대 이하가 거주할 수 있는 단독 주택의 하나. 현행법에는 3층 이하로 연면적이 660m2 이하인 건물을 말함
• 다세대주택: 여러가구가 살 수 있는 공동주택. 샤워실, 화장실은 별도로 완전히 구비가 되어 있으며, 등기부등본상 여러채의 공동주택으로 잡힘. 현행법에는 4층 이하로 동당 건축 연면적이 660m2 이하인 건물을 말함

---

1) 다가구 주택이란?

다세대주택과 반대로 다가구 주택은 건물 자체를 1인이 소유하고 있습니다. 집주인이 있고 나머지 호수를 임대하는 경우입니다. 구획마다 출입구, 방, 주방 등 주택형태를 갖추어서 독립된 생활이 가능하지만, 건축법상으로는 단독주택으로 분류하며, 구분등기가 불가능하여 건물 전체에 대한 등기 하나만 존재합니다. 소유권은 1사람이지만, 건물 내에는 여러 가구가 살 수 있습니다. 건물 전체 면적 660m2 이하의 주택입니다. 흔히 '원룸'을 생각하시면 이해가 빠릅니다.

2) 다세대 주택이란?

'다수의 세대가' 거주할 수 있게 주거공간이 별도로 분리된 주택을 의미합니다. 한 건물 내에 다수의 세대가 살 수 있도록 건축한 4층 이하의 영구건물이며, 건물 전체 면적이 660m2 이하로 건축 당시 다세대주택으로 허가 받은 주택을 의미합니다.

또한 지하주차장 면적은 바닥면적에서 제외되며, 각 세대 별로 현관, 방, 주방, 화장실이 확보되어야 하며 1세대 최소면적은 20m2 이상(6.05평)이 되어야 합니다. 

☞ 85m2 100m2 몇평? 제곱미터 평수 계산 방법, 실평수 확인 꿀팁▼

85m2 100m2 몇평? 제곱미터 평수 계산 방법, 실평수 확인 꿀팁

다세대주택은 각 호마다 구분등기가 가능하며, 세대별로 집주인이 다르기에 등기부등본을 열람하면 각 호실별로 열람이 가능합니다. 건축법상 공동주택으로 분류하며, 흔히 '빌라'로 부르고 있죠.

정리하면, 앞서 다가구주택은 흔히 말하는 원룸이다, 다세대주택은 흔히말하는 빌라다 이렇게 보시면 된다고 말했지만, 목적에 따라서는 원룸건물도 다세대로 호실별로 분할등기를 해놓은 경우도 있기에 추후 임대차계약을 하실 때는 이부분을 인지하시기 바라겠습니다. 내가 선순위임차인이 되는지를 보고 들어가셔야 보증금을 떼이지 않습니다. (이부분은 아래에서 더 자세히 확인하실 수 있습니다🙂)

 

주택 형태/종류가 다르다!

건축물은 종류를 용도별로 구분하는데요. 이렇게 건축법 시행령에 따르면 다음과 같은 주택이 단독주택과 공동주택으로 분류되어 있는 것을 볼 수가 있습니다. 그리고 단독주택에서 뻗어나오는 가지는 단독주택, 다중주택, 다가구주택입니다. 또한 공동주택에서 뻗어나오는 가지는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택이 있습니다.

주택 구분	주택의 종류	특징
단독주택 (건물1, 소유자1)	단독주택	1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택
	다중주택	- 독립된 주거의 형태를 갖추지 않음(공용 취사시설) - 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660m2이하 - 주택으로 쓰이는 층 수가 3개층 이하(기숙사, 고시원 등)
	다가구 주택	- 건물 소유자 1명, 한 건물에 여러가구 개별등기X - 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660m2이하 - 주택으로 쓰이는 층 수가 3개 층 이하 - 19세대 이하 거주
공동주택 (건물1, 소유자여러명)	공동주택	건축물의 벽, 복도, 계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택
	아파트	- 주택으로 쓰이는 층 수가 5개 층 이상인 주택
	연립주택	- 세대별 소유자 다름, 개별등기 O - 주택으로 쓰이는 1개동의 바닥면적의 합계가 660m2를 초과 - 층수가 4개 층 이하인 주택 (2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우는 각각의 동으로 본다)
	다세대주택	- 세대별 소유자 다름, 개별등기 O - 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합계가 660m2 이하 - 층수가 4개 층 이하인 주택 (2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우는 각각의 동으로 본다)

이렇게 보니, 다가구주택은 단독주택에서 가지가 나오고, 다세대주택의 경우 공동주택에서 가지가 나온것을 알 수가 있습니다. 왜 건축법상 이렇게 구분되어있는지 궁금하시죠? 다가구, 다세대 뜻을 한번 알아보겠습니다!

• 다가구(단독주택): 소유자가 한명이다
• 다세대(공동주택): 소유자가 여러명이다 (각 호수별로 소유자가 존재함)

정리하면, 아파트처럼 다세대주택의 경우 각 호수마다 집주인이 다르게 존재합니다. 공동주택에서 뻗어나온 가지이기 때문에요. 따라서 한 세대씩 분양하거나 매매가 가능한 법이죠. '세대'는 구분등기가 가능한 소유권이 있다고 보시면 됩니다.

그렇다면 다가구주택은 어떨까요? 다가구는 앞서 '소유자가 한명이다'라고 했습니다. 이뜻은 뭘까요? 현재 이 주택에 거주하는 가구수는 많지만 이 건물의 전체 소유자는 한명이라는 의미이죠. 즉 '가구'는 구분등기가 불가능하다고 보시면 됩니다.

 

 

다가구 주택 vs 다세대 주택
투자·환금성·대출·거주·세금·임대차계약·경매넘어갔을때 등
목적별 차이점 5가지❗❗

'겉보기에는 많은 사람들이 사는곳'으로 비슷하게 보일 수 있습니다. 하지만 실제 안을 들여다보면 다음과 같이 매우 차이가 있습니다.

1. 투자, 환금성 차이

- 일반적으로 각 세대별로 분양/매매가 가능한 다세대가 다가구에 비해 환금성이 좋음
- 다가구는 단독주택이므로 다세대주택에 비해 매매금액이 커지기 때문임

<구분소유 및 개별매매(분양)에 있어서 차이점>

• 다가구(주택): 각호수(세대) 별로 '구분소유 및 개별매매' 분양이 불가능함
• 다세대(공동주택): 각호수(세대) 별로 '구분소유 및 개별매매 분양'이 가능함

<재개발 관련> 

재개발이 진행될 경우 "조합원 자격을 얻을 수 있느냐=분양관 획득"의 측면으로 봤을 때 다세대가 유리함, 그리유는 다가구주택의 경우 단독주택이므로 건물 전체를 하나로 보기에 조합원 자격이 1개뿐이지만, 다세대주택은 조합원 자격을 여러개를 받을 수 있어, 훗날 재개발로서 새로 지을 아파트를 저렴한 가격에 분양받을 수 있어 큰 수익을 얻을 수 있게 된다는 점에서 유리함

☞ 아파트, 주택 재건축 절차 및 소요시간

아파트, 주택 재건축 절차 및 소요시간

 

 

2. 주택담보대출 기준 & 경매 넘어갈 때 보증금 반환 차이

- 가구와 세대에 있어서 차이가 있습니다. 전입세대라고 하는 것은 들어보셨겠지만, 전입가구는 들어본적이 없으실 겁니다. 

'가구'의 경우에는 한 건물에 1가구가 살고 있다 이렇게 봅니다. 그래서 다가구 건물은 건물과 대지가 통째로 1개의 단독물건으로 등기가 잡혀있습니다. 즉, 1개의 단독물건으로 대출을 받을 수가 있고요. 임차인이 5가구가 들어오던 19가구가 들어오던 상관없이 한개의 건물만 등기가 되어 있기 때문에 대출을 받을 때 건물담보로 대출이 진행되게 됩니다. 또한, 다가구주택(건물)에 7가구가 임차인으로 거주중인 경우 그만큼 소액임차인의 범위가 늘어나기에 소액임차인이 많이 거주할 수록 대출 가능 범위가 줄어들게 됩니다. 

☞ 소액임차인, 최우선변제금이란?

'세대'는 한 가정단위를 1세대로 묶어 나타낼 수 있는 것인데요. 다세대는 하나의 건물에 등기가 분할로 잡혀있는 물건입니다. 즉 토지와 건물을 세대별로 각각 n등분하여 등기를 나누어놓았기 때문에 각 세대별로 대출을 개별적으로 받을 수가 있습니다. 각 호실별로 세대분할이 되어 있기에 호실별로 소유주가 다르며 매매나 임대 등을 별도로 진행할 수가 있죠. 주택시세와 해당 지역의 주택담보대출 규제조건과 LTV 비율을 적용하여 매매대출과 생활자금마련대출이 가능합니다.

반면에 다가구건물의 경우 소유주인 건물주만이 담보대출을 받을 수 있고 입주자의 경우에는 전세입주일 경우 전세대출이 가능합니다. 

다가구는 소액임차인이 많이 거주하는 1개의 큰단위 등기물건이고, 다세대건물에는 소액임차인이 1명 또는 없을 수 있는 조건의 작은단위의 등기물건이기에 [은행입장에서는] 소액임차인이 많이 들어가냐 안들어가냐에 따라서 최우선변제금을 각각으로 포함되게 근저당을 잡기 때문에 최대 대출가능금액이 70%, 다가구의 경우 40% 전후까지도 낮아질 수 있답니다.

즉, 임차인과 임대인 모두 대출 한도와 물건이 경매에 넘어갈 때 등에 차이점이 있다는 것을 알아두면 좋습니다.

• 다가구: 건물 전체를 하나의 담보로 잡아서 대출 실행
  • 소유주인 건물주(집주인)만이 담보대출이 가능
• 다세대: 각 세대를 개별 단위로 담보를 잡아서 대출 실행

 

3. 세금 차이

 - 소유권 차이로 인해 다세대 주택은 임대소득, 양도소득 과세 대상에 속하며, 다가구 주택은 과세 대상에 속하지 않음
 

● 다가구주택은 주택수 1채로 간주되며, 주택 규모가 큰 경우 주택가액에 따른 세금차이는 있어도 기본적으로 1주택자 세금을 적용받습니다.

● 반면 다세대주택은 세대별로 소유주를 구분하고 있어 건물 1채를 1인이 소유할 경우 건물 내 호실에 비례하여 주택수도 늘어납니다. 즉, 호실이 많으면 많을수록 다주택자로서 중과세를 적용하여 세금을 많이 납부하게 되죠.

 - 최근 다주택자에 관한 중과세 정책을 잘 알아보고 불리한 세금 정책에 대해 미리 알아보는 것이 필요합니다.

다가구는 1채라서 8가구가 살아도 1주택자, 다세대는 개별소유권이라서 만약 8세대를 모두 소유한 소유주라면 다주택자임

4. 임대차 계약 차이

- 다세대는 각 1세대가 하나의 소유권이 있는 주택이기에 전세 대출로 임차를 하는데 큰 문제는 없습니다. 하지만 다가구 주택의 경우 등기가 건물 하나로 되어 있기에 전세금반환보증보험에 가입할 때 어려움이 있을 수 있습니다. 

그 이유는 보증공사에서 전세보증보험 가입을 할 때, 해당 주택에 대한 보증금을 알아야되는데요. 다세대는 1세대 보증금만 알면 되지만, 다가구는 본인 호실 전세금과 주택 전체 호실의 보증금과 확정일자, 임차인 내역까지 모두 자료로 제출해야하기 때문입니다. 

이는 집주인으로써 번거롭기 때문에 비협조적인 경우가 있습니다. 또한 대출 한도도 낮아질 수 있습니다. 아까 주담보대출에서 설명하였듯이 은행 입장에서도 보장받을 수 있을 만큼의 전세대출자금 규모를 판단하기에 최대한 대출한도를 보수적으로 책정하게 되는 부분이 있죠.

 

5. 다가구주택이든 다세대주택이든 임대차계약시 관련 주의사항

- 세입자들은 보증금 보호를 위한 임대차 계약전 건물 융자 금액을 확인하고 계약을 해야합니다. 또한 잔급을 치른 후에는 전입신고 및 확정일자 신고 등이 반드시 필요한데요.!!🙂

- 다가구의 경우에는 임차인의 순위여부가 중요합니다. 만약 나보다 보증금이 큰 임차인들이 먼저 전입해 있는 경우, 아무리 전입일자와 확정일자를 갖춰놓는다 해도 순위에서 밀리기 때문에 경매 처분 당했을 때 받을 수 있는 잔여 보증금이 거의 없을 수 있습니다.

- 모든 다가구주택이 이런 문제를 가지고 있는 것은 아니지만 다가구 주택의 경우 소유주가 구입시 받은 대출 등이 있는지를 파악하고, 대출 규모가 전체 임차인들의 보증금 합산액보다 많거나 비슷할 수 있는지를 알아두면 좋습니다 하지만, 다른 임차인들의 보증금을 알 수가 없는 상황이기 때문에 파악하기 쉽지는 않다는 거죠.

따라서 임대차 계약전 부동산 등기부등본을 확인하여 건물 융자 등을 확인하시고 대출이 있는지 없는지, (▶부동산 등기부등본으로 확인 하면됨) 내가 보증금을 돌려받을 수 있는지, 이를 염두에 두고 들어가셔야하며, 잔금납부후에는 반드시 동사무소로 달려가 신분증을 보여주고 전입신고와 확정일자를 받으시기 바라겠습니다. 

 

☞ 부동산 등기부등본 발급 열람 3가지 방법🔎	☞ 등기부등본 보는 법, 권리관계 확인 방법🔎
☞ 월세, 전세 전입신고 안하면? 불이익🔎	☞ 부동산 경매 권리분석 방법, 매각물건명세서 확인 방법🔎

 

2023년~2028년 삼재, 삼재띠 대박띠 정리 (들삼재, 날삼재, 눌삼재, 복삼재 뜻, 무료운세)

2023년~2028년 삼재, 삼재띠 대박띠 정리 (들삼재, 날삼재, 눌삼재, 복삼재 뜻, 무료운세)

 

층수, 세대수 명확한 구분, 차이점 알아보기

가구에서 다가구, 세대에서 다세대를 만드는 의미에 대해 알아보겠습니다. 정말 상세하게 다르다는 것을 알 수 있어요.😨

1. 층수 기준이 다름

• 다가구: 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하
• 다세대: 주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하

★여기서 중요한 부분은 "주택으로 쓰이는"이라는 말인데요. 요즘 다가구, 다세대주택의 경우 [주차장법]에 의해 1층에 '필로티 형태'의 주차장을 건설합니다.

 

☞ 주택, 아파트 법정 주차대수 산정방법 (부설주차장 설치기준)

주택, 아파트 법정 주차대수 산정방법 (부설주차장 설치기준)

 

즉 이 주차장으로 사용되는 부분은 주택이 아니기에 주차장으로 사용되는 층은 빼고 세야합니다. 즉, 주택으로 사용하는 층수를 기준으로 센다는 것이지요. 예를 들어 건물은 4층짜리 건물이지만, 1층은 필로티 주차장이 있다면 주택으로 쓰는 층수는 2~4층으로 총 3개층이라고 볼 수 있습니다.

주차장

---

필로티란?

프랑스어로 건축물을 지지하는 기초 말뚝을 말하며, 독립기둥 또는 벽만으로 건물을 지지하고 지상층을 자유롭게 지나다닐 수 있도록 한 공간을 말합니다.

---

●일반적으로 다세대는 5층으로 구성되는 경우가 많아요 > 1층 주차장층, 2~5층 주거층
●다가구는 보통 4층으로 구성되는 경우가 많아요 > 1층 주차장층, 2~4층 주거층

일반적으로 "다가구" 또는 "다세대" 주택 건축시 주택으로 사용되는 층 외에 용적률이 남는 경우에 1~3층에 상가 등을 넣어서 상가를 만들 수가 있는데요. 저층에는 상가가 들어와있고 고층에는 주택으로 사용되는 상가건물을 많이들 보셨을 겁니다. 

 

 

2. 세대수 기준이 다름

• 다가구: 19가구 이하
• 다세대: 없음

다가구주택이 20가구 이상인 경우에는 불법으로 쪼개기나 용도변경등을 한 불법건축물일 경우입니다. 따라서, 다가구나 다세대주택을 분양받거나 매수할 계획이라면, 반드시 건축물 관리대장을 확인하여 불법으로 된 부분은 없는지 확인해야 할 것입니다.

 

☞ 등기부등본 보는 법, 권리관계 확인 방법🔎

☞ 토지대장 등 토지 관련 증명서 6종, 무료열람 인터넷 발급 방법🔎

다가구의 경우 건물 전체를 하나의 주택으로 보기에 건물 전체에 대한 단독등기만 가능하답니다. 각 호수마다 구분등기를 할 수 없고, 분리하여 하나씩 매매를 할수도 없습니다. 

다세대의 경우 각 호 하나하나를 별도의 주택으로 보기에 구분등기가 가능합니다. 각 호수마다 소유주가 다를 수 있고, 분리하여 하나씩 매매가 가능합니다. 그래서 다세대주택 건물 전체를 소유하고 있다면 다주택자로 분류되게 되죠.

다가구주택 및 다세대주택 최종 정리표▼

구분	다가구주택	다세대주택
등기부상 건축물 종류	단독주택	공동주택
건물 소유주	1인	여러명
거주세대수	19세대 이하	제한 없음
구분등기	불가능	가능
등기 및 매매	건물 건체로 단독등기와 매매	각 호마다 개별등기와 분리매매 가능
분양	개별세대 분양 및 소유 불가능	개별세대 분양 및 소유 가능
주택으로 쓰는 층수	3개층 이하	4개층 이하
바닥면적	바닥면적 합계 660m2 이하

 

지금까지 다가구주택과 다세대주택의 차이점에 대해 알아보았습니다. 가장 큰 차이점이 바로 '소유주가 몇인이 가능하냐' 였는데요. 반복적으로 계속 설명 드렸다시피 다가구는 여러세대가 살더라도 소유주는 1명이고 건물등기도 단독등기(1)로 되어 있습니다. 반대로 다세대는 각 호수마다 소유주가 다를 수 있고 개별등기가 가능합니다.

또한 세금 부분에서는 다가구는 1주택자혜택을 받고, 대출에 있어서는 소액임차인이 많을 경우 한도가 보수적으로 책정되는 한계가 있으며, 투자목적에 따라 다르겠지만 등기가 하나이면 향후 재개발시 조합원 자격도 하나라는 점 등 다양한 차이점이 있습니다.

또한 임대차계약 전월세로 많이 하실텐데 이 부분을 미리 알고 있다면 나중에 보증금 받는데에도 어느정도 인지를 할 수가 있을 것입니다. 혹여나 전세사기 같은거 당하지 않도록 보증금과 대출의 비율이 어떤지 알아두는등 미리 이러한 체크포인트들을 준비해두시면 계약하실 때 걸러야 할 물건을 거를 수 있게 됩니다. 도움이 되었으면 좋겠습니다.🙂👍

 

관련글 더보기

☞ 무직자 소액 대출 가능한 승인률 높은 3곳 추천

무직자 소액 대출 가능한 승인률 높은 3곳 추천

☞ 우리집 집주인은 8살 중국인 어린이 <중국 매년 사들이는 한국 땅 토지 건물 아파트는 전세계 1위> (+외국인 부동산 당장 규제 필요)

우리집 집주인은 8살 중국인 어린이 <중국 매년 사들이는 한국 땅 토지 건물 아파트는 전세계 1위

☞ 숨은 보험금 찾기 서비스 사용방법 (내가 가입한 모든 보험계약 내역 조회하기)

숨은 보험금 찾기 서비스 사용방법 (내가 가입한 모든 보험계약 내역 조회 사이트, 미청구보험금

☞ 로또 판매시간 토요일 일요일 평일 몇시 판매, 마감일까 (+연금복권)

로또 판매시간 토요일 일요일 평일 몇시 판매, 마감일까 (+연금복권)