아파트, 주택 재건축 절차 및 소요시간

안녕하세요~ 리얼밀쿠티 입니다. ^^

 

○ 재건축 사업 절차

기본계획수립 → 안전진단 → 정비계획수립 → 추진위원회 구성 → 조합설립인가 → 사업시행계획수립 → 관리처분계획수립 → 이주 → 철거 → 착공 → 완공 → 사용승인 → 입주 → 이전고시 → 보존등기

 

1. 주택재건축사업이란?

정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 도시 및 주거환경정비법에 따라 시행하는 사업을 말한다.

 

1) 정비기반시설이란?

정비기반시설이란 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설*을 말한다.

*대통령령이 정하는 정비기반시설
녹지, 하천, 공공공지, 광장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설, 주거환경개선사업을 위하여 지정·고시된 공동이용시설로서 사업시행계획서에 당해 시장이 관리하는 것으로 포함된 것입니다.

 

2) 노후·불량건축물의 요건

· 건축물의 일부가 심하게 파손 및 훼손되어 붕괴 등의 안전사고의 우려가 있는 경우입니다.

· 20년(시·도 조례로 20년 이상으로 정할 경우 그 연수)이 경과하고 과다한 수선유지비나 관리비용이 드는 경우

· 20년(시·도 조례로 20년 이상으로 정할 경우 그 연수)이 경과하고 주거환경이 불량하여 재건축시 현저한 효율증가가 예상되는 경우

· 도시미관·토지이용도·난방방식·구조적 결함 등으로 재건축이 불가피 하다고 시장·군수·구청장이 인정하는 경우

· 단독·다세대주택은 재해위험이 있다고 시장 등이 인정하는 경우 등이 있습니다.

 

2. 기본계획수립

기본계획서를 작성한다. 특별시장, 광역시장, 시장이 10년 단위로 기본계획을 수립한다. 이 때 시장은 5년마다 타당성 여부를 검토하고 이 결과를 기본계획에 반영해야 한다. 해당 내용을 주민에게 14일 이상 공람하고 주민 의견을 수렴한다. 지방의회의 의견도 수렴한 뒤 각 지방도시계획위원회 심의를 받는다. 이렇게 수립된 계획은 각 지역 시장이 지방자치단체를 통해 고시해야 한다.

 

1) 정비계획 수립 및 정비구역 지정

안전진단(재건축), 주민서면통보, 주민설명회, 주민공람, 지방의회청취, 지방도계위

 

2) 안전진단 단계

토지 등 소유자 및 추진위원회가 안전진단신청서를 작성하고 구비서류를 첨부해 시장·군수에게 제출한다. 구비서류는 사업지역 및 주변지역 여건을 살필 수 있는 현황도 및 건축물 결함 부위 사진 등이다.

 

그림 1 안전진단 세부절차도

구청에서 설계기준 및 현재 상태 등 현지조사를 통해 평가합니다. 이상이 있을 경우 안전진단 기관을 지정하여 안전진단을 실시합니다. 안전진단 기관은 한국시설안전기술공단, 한국건설기술연구원 등으로 지정하고 구조안정성*, 건물 마감 및 설비노후도 평가, 주거환경을 평가하여, 정밀 진단을 실시합니다. 이 후, 비용 분석 및 종합평가를 통하여 평가등급을 산출하고 A~E로 등급을 매깁니다. D등급 이상이 나오면 재건축 사업을 시행할 수 있습니다.

· A~C등급: 유지보수

· D등급: 조건부 재건축

· E등급: 재건축

안전진단 결과가 다음과 같이 E등급 또는 D등급 중 일정점수 이하에 해당되지 않는 경우 재건축 대상에서 제외됩니다. 

*구조안정성 평가는 건물의 기울기, 침하정도, 콘크리트의 내하력(구조물의 하중 및 하중 변화에 대한 저항력), 균열, 부식 등 아파트 구조와 관련됩니다. 구조안정성 평가가 곧 재건축 사유일 수 있습니다.

 

 

안전진단 결과 보고서 포함 내용은 아래와 같습니다.

그림 2 안전진단 결과 보고서 내용

 

○ 시장·군수는 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행여부를 결정하고 시·도지사에게 결정내용과 해당 안전진단결과보고서를 제출(법 제12조제5항․제6항)

 

안전진단을 받은 후에는 정비계획수립 및 정비구역을 지정합니다.

토지이용계획 및 정비기반시설 설치 현황 등을 기초적으로 조사하여 정비계획(안)을 작성합니다. 이 계획은 주민에게 서면통보 후, 주민설명회를 통해 30일 이상 볼 수 있게합니다. 

이후 지방의회 의견을 참고하여 정비구역 계획을 신청하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 이 계획을 시장(도시·건축 공동위원회 심의)에게 제출합니다. 심의 후 구역지정이 되면 정비계획을 지자체에 공보합니다.

 

 

3. 정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차

1) 정비계획 절차도

그림 3 정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차도

정비계획의 내용은 아래와 같습니다.
 
- 정비사업의 명칭
- 정비구역 및 그 면적
- 도시계획시설의 설치에 관한 계획
- 공동이용시설 설치계획
- 건축물의 주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이에 관한 계획
- 환경보전 및 재난방지에 관한 계획 - 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획
- 정비사업시행 예정시기
- 「국토계획법」제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획
- 정비사업의 시행방법
- 법 제6조제1항제2호에 의한 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 경우 법 제7 조에 의한 사업시행자로 예정된 자
- 기존 건축물의 정비ㆍ개량에 관한 계획
- 정비기반시설의 설치계획
- 정비구역을 2 이상의 구역으로 분할하거나 서로 떨어진 2 이상의 구역 또는 정비 구역을 하나의 구역으로 결합하여 정비사업을 시행하는 경우 그 분할 또는 결합 에 관한 계획
- 건축물의 건축선에 관한 계획 - 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 관한 검토결과
- 정비구역 및 그 주변지역의 주택수급에 관한 사항
- 그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시ㆍ도 조례로 정하는 사항

 

2) 정비구역, 비정비구역

○ 재건축 대상

구분	사업지역
정비구역	노후·불량건축물로서 기존 또는 예정세대수가 300세대 이상이거나 부지면적이 10,000㎡ 이상인 지역 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역 재해등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
정비구역이 아닌 지역	「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획승인 또는 「건축법」제11조의 규정에 의한 건축허가를 얻어 건설한 아파트 또는 연립주택 중 노후불량건축물에 해당하는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당 하는 것. - 기존 세대수가 20세대 이상일 것. 다만 지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있다. - 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것. 이 경우 사업계획승인 등에 포함되어 있지 아니하는 인접대지의 세대수를 포함하지 아니함.

 

 

3) 시행주체에 따른 시행방식

그림 4 시행주체에 따른 시행방식

 

사업시행 방식은 시행주체에 따라 조합시행 방식과 공공시행 방식으로 구분될 수 있습니다.

조합방식은 정비구역지정고시 후 토지등 소유자의 과반수 동의를 얻은 후 조합설립추진위원회의 승인을 얻어야하며, 공공방식은 주민대표회의를 각각 구성하여 시장·군수의 승인을 얻어야 합니다.

 

 

4. 조합설립추진위원회의 구성

추친위원회는 정비사업의 초기단계에 설립되어 조합설립인가를 위한 전반적인 제반업무를 준비하는 단체를 말합니다. 추진위원회 구성은 위원장 및 감사 각 1명을 포함한 5명 이상의 위원으로 구성됩니다.

추진위원회의 업무는 다음과 같은 업무를 수행하며, 조합의 설립인가를 받을 때까지 존립하고 그 목적이 달성되면 동시에 해산하게 되는 한시적 기구입니다.

 

○ 추진위원회의 업무

(1) 정비사업전문관리업자의 선정

(2) 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성

(3) 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무

(4) 조합설립추진위원회 운영규정의 작성

(5) 토지등소유자의 동의서 징구

(6) 조합의 설립을 위한 창립총회 준비 및 개최

(7) 조합정관의 초안 작성

(8) 그 밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항

 

그림 5 추진위원회 구성 및 업무수행 절차도

 

정비구역지정 -> 추진위 구성 -> 운영규정 작성 및 동의 -> 추진위 구성 신청 및 승인 -> 추진위의 운영 -> 창립총회 개최 -> 조합설립 인가 신청 및 인가 -> 추진위 업무인계 및 조합 승계 -> 추진위 해산

 

 

◇ 조합설립

주택재건축정비사업 추진위원회가 조합을 설립할 때에는 주택단지안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 2/3이상 및 토지면적의 1/2이상의 동의와 주택단지안에 전체 구분소유자의 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상의 동의를 얻어야 합니다.

조합이 설립되면 사업시행인가를 신청해야 합니다. 사업시행계획서 등을 작성해 신청하는데, 그 내용으로는 정비기반시설 및 공동이용시설, 토지이용계획, 임시수용시설을 포함한 주민이주대책 등이 포함됩니다. 이후 건축심의, 교통영향평가, 재해영향평가, 환경영향평가, 문화재 심의, 미술장식품 심의를 거친 후에 인가를 받습니다.

 

 

5. 사업시행인가

- 주민 공람, 건축심의

 

◇ 사업시행자

· 조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장 또는 주택공사등과 공동으로 시행

· 다음에 해당할 때에는 시장이 직접 시행하거나 주택공사등을 시행 자로 지정 할 수 있음

· 천재지변 등으로 인해 긴급히 정비사업 시행이 필요한 경우

· 정비구역 지정후 3년내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때

· 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때

· 도시계획사업과 병행한 정비사업

· 순환정비방식에 의한 정비사업

· 사업시행인가가 취소된 때

· 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때

· 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등

 

 

사업시행자는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여 시장에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 합니다.

사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자하는 경우를 포함함)하기 전에 미리 정관등이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의를 얻어야 합니다.

사업시행자는 착공신고서를 제출하고 시공보증서를 제출합니다. 허가 후 공사에 착수합니다.

 

6. 관리처분 인가 및 철거·착공

- 분양신청, 감정평가, 관리처분계획 수립, 철거업체 선정, 철거 신고, 착공 신고

 

1) 관리처분계획

종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물 에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30~60일의 기간동안 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여 시장의 인가를 받은 후 기존 건축물을 철거 할 수 있습니다.

 

2) 관리처분계획 주요기준

1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1 주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급합니다.

시장이 선정하며, 계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가하여 산정할 수 있습니다.

건축물의 분양면적 비율에 의거하여 그 대지 소유권이 주어지도록 합니다.

 

7. 준공 인가

준공인가는 사업시행인가를 받아 건축한 건물이 그대로 이행되어 건축행정 목적에 적합한지 여부를 확인하고 준공인가증을 교부하여 줌으로써 건물을 사용 및 수익화 할 수 있도록 법률효과를 발생시키는 행정처분입니다.

 

8. 이전고시절차

준공 인가후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전합니다. 필요한 경우 부분적인 준공인가로 이전고시가 가능합니다.

 

9. 청산·해산

- 청산금 산정, 청산금 징수, 지급조합 해산

1) 청산금

분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양 받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는 지급합니다.

정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후 이전 고시일까지 일정 기간별로 분할징수 또는 분할지급이 가능합니다.

 

 

◇ 아파트 재건축 (예상)소요기간

아래 그림을 참조해보시면, 관리처분인가까지 8.91년이 소요되는 것을 예상해 볼 수 있습니다.

재개발 도시환경 정비사업 추진 절차에 +소요시간 참고

 

조합원 간의 갈등과 시행사 등 이권 분쟁이 발생할 경우 소요기간이 길어질 수 있습니다. 

 

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