부동산 경매 권리분석 방법, 매각물건명세서 확인 방법

안녕하세요~ 리얼밀쿠티 입니다. ^^

경매를 통해 비교적 저렴하게 부동산을 매입할 수 있습니다.

내가 원하는 물건을 저렴하게 인수하려면 권리분석을 제대로 하면 됩니다.

부동산 경매에 있어서 권리분석을 하려면 매각물건명세서를 봐야 합니다.

그 내용에 대해 아래에서 살펴보겠습니다.

 

 

▶권리분석은 입찰하는 부동산의 권리 상태를 파악하는 것으로,

크게 두 가지가 있습니다.

1) 등기부등본 권리분석과 2) 임차인 권리 분석이 있습니다.

 

 

 

1) 등기부등본 권리분석은 권리적으로 문제가 있는지를 확인하는 것이고,

2) 임차인 권리분석은 낙찰자가 임차인에게 책임져야 하는 것이 있는지 여부를 확인하는 것입니다.

 

즉, 입찰시 다음 사항에 대한 분석을 완료한 다음 해야 부동산으로 손해를 보지 않습니다.

1) 낙찰자가 인수 해야 하는 권리

2) 인수자가 부담해야 할 것(전세권자의 전세금, 임차권자의 임차보증금 등)

 

▶말소기준 권리 확인

- 어떤 권리를 말소시킬 것인지 여부를 결정하는 기준이 되는 권리 = 소멸이 되는 기준

: 근저당권, 압류 및 가압류, 담보가등기, 경매개시결정, 선순위 전세권자 등이 있습니다.

상기 권리들 중에서 가장 빠른 날짜가 말소기준이 됩니다.

 

매수인이 인수하여야 하는 권리는 말소기준권리보다 빠른 날짜인 경우입니다.

말소기준권리보다 ‘선 순위’에 있는 권리입니다.

 

- 등기부에 공시되는 권리:

가압류, 가처분, 소유권이전청구권가등기, 전세권(배당 요구시 소멸),

지상권 및 지역권, 환매 특약등기, 임차권 등기 등이 있습니다.

 

- 등기부에 공시되지 않는 권리:

대항요건을 갖춘 임차권, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권,

구분지상권, 후순위가처분 등이 있습니다.

 

■ 말소기준권리 예시

· 근저당 2015.01.08 · 가압류 2016.12.01 · 담보가등기 2017.05.28

-> 가장 빠른 날을 찾습니다. 근저당 2015.01.08 입니다.

이 날이 가장 최선순위 = 말소기준이 되므로, 이 이후 것들은 다 소멸됩니다.

 

 

▶ 매각물건명세서 확인

또한, 대법원 경매 정보 사이트에서 ‘매각물건명세서’에

기재된 사항이 있는지 없는지 확인을 합니다.

법원이 매각기일 일주일 전에 공지를 해줍니다.

(매각기일이 1주일 이상 남아있는 경우엔 나오지 않을 수 있습니다.)

 

입찰전에 꼭 확인해야할 문서로,

물건에 권리관계에 하자가 있는지 여부에 대해 알려줍니다.

‘매각물건명세서’를 열어보면, 하단에

“등기된 부동산에 관하 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것”

이라는 기재란을 확인할 수 있습니다.

여기에 ‘해당사항 없음 또는 ‘공란’이면 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

 

매각물건명세서

 

임차인 권리분석도 동일하게 매각물건명세서에서 확인할 수 있는데,

앞서 말소기준권리와 임차인의 전입신고일을 비교하면 알 수 있습니다.

 

임차인은 대항력이라는 권리가 있는데

이 대항력이 있으려면 최소 요건을 만족해야합니다.

 

▶ 대항력 최소 요건

: 점유 및 전입신고

- 전입신고일이 말소기준(등기부상 최선순위 권리 설정일자) 보다 빠르면 인정됩니다.

- 점유는 해당 부동산에 살고 있으면 됩니다.

 

■ 임차인 대항력 예시

· 근저당 2020.01.10 · 전입신고일 2020.01.12

=> 대항력 없음

 

· 근저당 2020.01.10 · 전입신고일 2018.12.12

=> 대항력 있음

 

따라서, 전입신고만 해서 되는 것이 아니라,

전입신고일이 말소기준보다 빨라야 대항력이 인정되는 것입니다.

 

 

즉, 전입신고를 할 때 등기부등본을 꼭 떼서 살펴보라는 것이 이러한 문제를 예방하기 위한 것입니다.

등기부등본에 설정된 선순위가 없을 경우

보증금을 지킬 수 있다고 해석한 임차인을

우선적으로 보호하기 위한 제도가 '대항력'이기 때문입니다.

  

경매 권리분석은 매각물건명세서 등에 기재된 내용을 빠짐없이 확인하고,

꼼꼼하게 인지하기만 하면 간단할 수 있습니다.

 

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