전세사기피해 현황 (+특별법 윤곽 내용 현재상황 정리 +국가입장/ 보증금 구제 여부)

"전북도 시한폭탄 전세사기.." 이런류의 기사가 많이 나고 있다. 현재 전국적으로 전세사기피해가 커지고 있다는 건 누구나 다 아는 사실일 것이다.

한국부동산원에서 발표한 바에 따르면, 3월 기준 전북에서 발생한 보증사고는 4건이었다. 보증금 사고 규모는 7억 6,700만원이다.

전세금이 거의 매매가에 육박하기도 하기 때문에 이렇게 보증금 규모가 매우 크다.

전세사기 구분하기

 

어디까지가 전세사기일까? '사기'의 뜻은 나쁜 마음으로 일부러 남을 속이는 것을 말한다. 전세사기는 수법이 다양하기에 피해가 어느정도냐에 따라 국가가 지원할 수 있는 정도나 범위가 달라질 수가 있다. 따라서 정부가 전세사기피해를 지원하기 위해서는 전세사기 피해 기준을 마련해야 한다는 것이다.

1. 일반적인 전세사기 유형

일반적으로는 '무자본 갭투기' 방식을 말한다. 집값을 많이 부풀려서 매매계약서를 만들어 가짜 집주인한테 넘기고, 부풀린 집값만큼 높은 전세세입자를 들이는 방식이다.

특히나 요즘에는 진짜 집주인들이 무자본 갭투자 하는 사람들에게 이전하는 경우도 많다고 한다. 
이렇게 세입자를 속여 재산적으로 이득을 본 경우 전세사기가 된다.

인천 미추홀구 전세사기 사례는 건물을 담보로 받을 수 있을 때까지 대출을 마구 받아낸 다음, 추가로 세입자들을 전세로 받으면서 전세보증금까지 챙겨 건물보다 더 많은 돈을 들고 튄 것이다.

이러한 문제점은 애초에 전세사기를 치려는 사기범이 문제지만, 이 물건이 안전한지 안전하지 않은지 제대로 판단하지 않은 것도 문제가 있다.

또한, 이를 옆에서 부추기는 부동산 중개업자도 한패이거나 본인 중개수수료를 벌기위한 거래부추기도 한 몫 한다고 할 수 있다.

부동산 중개인이 부추기는 말: 
"이 사람이 가지고 있는 부동산이 매우 많다. 그래서 이 정도의 근저당권 설정은 괜찮다"

(??????: 안괜찮음 부동산중개인의 말은 수수료를 챙기려고 하는 책임감없는 말임을 인식해야함)

이런 중개인 말을 믿고, 집주인을 "말로만" 믿고 계약을 한다는 것은 세입자도 영향을 미친 부분이라고 생각한다. 

 

2. 집값 상승을 기대해 수십개, 수백채씩 빌라나 오피스텔을 사들여서 파산한경우

이것도 전세사기로 불린다.

3. 전세사기가 아닌 경우

전세 만기 후 새세입자를 구하지 못해서 발생된 상황은 사기로 규정할 수 없다. 따라서 이 때는 형사소송 대상이 아니다.

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올해 1분기에 전세보증금을 돌려받지 못한 보증사고 건수는?

올해 1분기니까 3월달까지 전국에 3,474건이 전세보증금을 돌려받지 못한 보증사고 건수다.

인천 전세사기 피해자지원센터에서 열린 피해자 대책위원회의 요구 내용

피해자 대핵위원회는 '선 보상 후 구상권 청구'를 요구했다.

사기당한 피해금액을 국가가 먼저 대납하여 돌려주고 그 뒤에 회수가 되든 말든 어떻게 되더라도 일단 선 보상을 해달라는 것으로 보인다.

"보증금 반환채권 매입"이 뭔가?

공공이 보증금 반환 채권을 매입하여, 보증금 일부라도 돌려주는 방안이 나오고 있다. 

"보증금 반환채권 인수"의 뜻은 공공이 전세사기 피해자들의 임차보증금 반환 채권을 매입하여 일부 보증금을 우선 돌려주고, 이후 경매 등을 통해 채권을 회수하는 방식이라는데, 이것이 전세사기 피해자들이 요구하는 선구제 후회수 방식이라는 방안이다.

 

 

☞ 등기부등본 보는 법, 권리관계 확인 방법

☞ 부동산 경매 권리분석 방법, 매각물건명세서 확인 방법

 

이에 대해 정부는 이 방안에 대해 부정적인 입장이다. 정부는 이에대해 반 이상 손실이 불가피하고, 사기 피해액을 국민이 세금으로 떠안는 것이 된다고 입장을 밝히고 있다.

부정적 입장인 이유는 첫번째, 한국자산관리공사(캠코)가 채권을 살 때, 높은 할인율을 적용하기에 그렇다.

채권 가액이 전혀 보장되지 않는다는 것이다. 따라서 피해자들이 손실을 볼 수 밖에 없다는 것이고.

사례를 들어 설명하면, 전세사기 피해자가 1억원의 보증금 채권을 가지고 있다면 캠코는 높은 할인율을 적용해 3000만원~5000만원 정도에 채권을 사들인다. 전세사기 피해자는 해당 가격만 받고 채권을 넘기면 세입자 지위를 잃게되고 이후 보증금에 대한 권리를 요구할 수 없게 된다.

보증금 전액 반환을 받으려면 특별법 제정도 필요한데, 현행법상 캠코가 금융기관의 부실채권을 매입하는 것은 가능하나, 개인 채권은 매입이 불가능하다.

 

현재 국회에는 다음의 특별법이 발의되어 있다고 한다.

- 캠코 등이 전세사기 피해 주택을 매입하고, 필요할 경우 공공임대주택으로 공급하는 내용
- 보증금 반환 채권가격을 임대보증금의 50% 이상으로 산정하도록 하는 내용

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국토부 장관 원희룡 입장 발표

전세사기 피해자가 돌려받지 못한 보증금에 대해 국가가 직접 지원을 할 수 없다고 입장을 밝혔다.

전세사기 주택의 공공매입 및 보증금 반환채권 인수 등 방안 관련 질의에 "무슨 돈으로 어느 금액에 사라는 것인가" 라며 부정적 입장을 보였다.

또한, 사기범죄로 인한 피해를 국가가 메꿔주게 되면, 앞으로 국가가 떠안을 것이라는 선례를 남기게 된다고 선을 그었다.

만약 이렇게 되면 사기피해에 대해서는 국가가 떠안고(=즉 국민세금으로 떠안는다는 것), 전세사기범들은 계속해서 전세사기를 치지 않겠는가 하는 것이다. 즉 이를 용인하면 사기 범죄를 국가가 조장하는 결과가 된다는 말이다. 

또한 원희룡 장관은 다음을 구분해서 지원하겠다는 말도 했다.

1. 조직적인 전세사기에 따른 피해
2. 주택경기 침체에 따른 역전세로 보증금을 받지 못한 사례


또한 지자체 건의 사항을 수용하여 전세사기 피해 지원 업무의 일원화와 국비지원 확대, 전세피해확인서 발급 절차 간소화 등을 검토하기로 했다.

정부 특별법안 발의 내용 예상안

피해 임차인들에게 경매로 넘어간 주택의 우선매수권을 부여하고 , 이를 피해자가 사정상 살 수 없으면 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 넘겨받아 대신 매입할 수 있도록 하는 내용이 담긴 특별법안을 발의하기로 했다. (2023년 4월 27일 목요일 발의 예정)

LH가 경매로 산 주택은 매입임대주택으로 활용하여 피해자에게 임대한다고 한다.

정부는 직접지원은 불가능하다고 입장을 밝히고 있고, 해당 피해가 발생한 지자체는 채무탕감 등이 필요한 것 아니냐는 요구도 있다.

인천시는 "전세 저리 대출이나 무이자 지원을 해도 결국 채무가 늘어나기에 미봉책"이라며 "피해자들은 개인 회생등을 통한 채무 탕감을 원하고 있다"고 말했다고 한다.

여야는 각자의 특별법안을 국토위 전체회의에 상정해 다음 달 1일때 쯤 심사하고, 합의안이 국토위 의결을 거치면 5월 초, 본회의 상정이 이뤄질 것으로 보고 있다.

전세사기종합대책 윤곽 잡히다

1. 작년보다 3조권 가량 줄어든 공고오 매입 임대 예산을 예년 수준으로 늘린다
2. 경매가 이미 끝난 피해자들에겐 LH가 소유한 주택의 매수 권한을 주거나, 임대주택에 우선 입주할 권리를 주기로 한다
3. 악성 임대인 정보와 피해자 정보를 공유하는 방안이 거론되다
4. 정부가 피해자들에게 우선보증금을 돌려주고 구상권을 청구하는 '선 구제 후 회수' 방안은 대책에서 빠짐
5. LH의 공공매입의 경우 고소득자를 제외한다는 기본원칙이 있으나, 기존 소득 기준을 적용하면 피해자 구제가 힘들기에, 기준을 상향하면 형평성 논란이 발생하여 기준마련이 필요한 상태

 

이 판을 깔은 건 누굴까?

전세사기가 일어날 수 밖에 없게 된 원인은 무엇인가?

'전세사기 피해자 간담회'에서 피해자 하씨는 전세사기는 초저금리 속 부동산 호황에 올라탄 부동산 업계와 이에 대한 경계를 게을리한 정부당국 등이 함께 초래한 구조적 결과라고 말했다.

집을 구하려면 하씨는 부동산중개사가 전세가 월세보다 싸기 때문에 자꾸 전세를 권유했다고 한다. 당시 초저금리였기에 월세를 사지 말고 그돈으로 10~20만원 대출이자를 내고 전세를 살라고 하면서 집을 보여줬다고 한다. 그러면서 "이 판을 깔아준게 허그(HUG, 주택도시보증공사 전세보증금 보험)이라며 (허그를) 나라에서 만들어서 사고가 생겼으면 어느정도 나라 책임도 있는 것"이라고 말했다. 주택 매매가와 전세보증금이 같아도 허그에 가입할 수 있어 "무자본 갭투자"가 가능했고, 이를 악용해 투기꾼이 사기를 쳤으니 세입자들이 피해본것에 대해 국가가 책임을 지라는 것이다.

또 다른 피해자 문씨는 허그에 가입하여 깡통전세 피해를 보지 않을 것이라 믿었던 주택도시보증공사의 무책임한 대응으로 보증보험 이행을 거절당하고 있다고 말했다.

☞ 전세권 말소등기 신청방법 설정 해지 신청서 다운로드

또한 피해자 대표 안상미씨는 "그나마 저금리로 대출을 쓸 수 있게 해준다면서, 우리가 전세로 피해를 입어 전세제도를 못 믿는 상황에서 대출을 전세로만 쓰라는 것 자체가 현실과 괴리가 크다"며 "(전세를) 잘 모르는 분들이 대책을 만드는 것 같다는 불안감이 증폭된다. 사망사건이 일어나면서 뭐가 급박하게, 알맹이 없이 흘러가는 것 같다"고 했다. 그러면서 "우리가 굉장히 이기적으로 말하는 것처럼 보도되는데 그렇지 않다."며 "미분양 아파트 사주고, 비트코인 피해자도 구제해주는 게 세금인데, 왜 우리한테 쓰는 것만 '혈세'라고 표현하냐. 왜 서민 구제해주는 건 '진상' 취급하냐"며 비판했다고 한다.

다양한 피해 유형에 맞는 해결방법이 필요하다

피해자들은 정부가 피해자들의 상이한 피해 유형을 모두 포괄하는 제도 설계를 해야한다고 주문했다. 또한 피해자 권씨는 "전세사기 피해 유형에 따라 해결방법이 상이하기 때문에 공공의 보증금 채권매입 등 여러 방안을 제도화하고 피해자들이 이를 선택할 수 있게 해야한다"고 말했다.

이날 간담회에 참석한 이재명 대표는 피해자들의 발언을 듣고 "현실이 우리가 생각하는 것보다 더 세밀하고, 피해 유형도 매우 다양한 것 같다"며 "주당도 대책을 세분화해서 현실적 대책이 될 수 있도록 노력하겠다"고 말했다고 한다.



지금까지 전세사기로 인한 피해자 보증금 구제 여부, 관련 특별법 발의, 현재 흘러가는 상황 등 관련 이야기를 알려면 필요한 내용들을 정리해보았습니다.

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