이번 포스팅에서는 무려 오늘 통과된 따끈따끈한 주택임대차보호법 3법 관련 개정안에 대하여 다루어 보겠습니다.
준비되셨나요? 가시죠! ♣
주택임대차보호법 3법(이하 임대차 3법)은계약갱신청구권제, 전월세상한제 및 전월세신고제가 있으며 이번 개정(2020.07.31)으로 계약갱신청구권 및 전월세상한제가 도입됩니다.
다음 순서로 알아보도록 하겠습니다.
1. 계약갱신청구권제
2. 전월세상한제
3. 전월세신고제
4. 더 상세하게 알고 싶다면?
1. 계약갱신청구권제 관련
2020년 7월 31일부터 세입자는 계약갱신청구권제 도입으로 기존 2년 임대 계약이 종료되기 전, 계약 갱신을 1회 청구할 수 있습니다. 따라서 거주기간을 2년 더 연장할 수 있습니다.
★ 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기6개월 전 ~ 1개월 전*까지 계약갱신을 요구해야합니다. * 2020년 12월 10일 이후 첫 계약이거나, 갱신된 계약의 경우6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구해야합니다.
임차인이 희망하면 임차 거주기간을 연장할 수 있으나, 임대인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원한다면 갱신청구를 거절할 수 있습니다.
이번에 개정된 ｢주택임대차보호법｣의 주요내용은 아래를 참조해주세요.
① 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전 ~ 1개월 전*까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. * ’20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구(`20.6.9. 개정사항)
임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
임대인 혹은 임대인의 직계존속 또는 직계비속이 해당 주택에 거주할 경우 세입자의 계약 갱신을 거절할 수 있으나, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 해당 주택을 빌려줄 경우엔 기존 세입자가 갱신거부로 인한 손해를 배상 해야합니다.출처: 국토부
○ 계약갱신청구권제 관련 주의사항
1. 계약갱신 청구는 언제해야하는지?
임대 기간 계약 종료 전 6개월 전~1개월 전에 계약 연장을 요구할 수 있습니다.
(20.12.10. 이후에는 계약 종료 전 6개월 전~2개월 전)
2. 임차인은 갱신시 무조건 2년을 살아야 하는가?
갱신청구권 2년은 임차인에게 2년을 더 보장해주는 것이며, 임차인은 반드시 2년을 의무로 거주해야하는 것은 아닙니다.
임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인은 임차인이 나가는 것을 통지받은 날로부터 3개월 이후에 효력이 발생합니다.
3. 집주인이 실거주의 이유로 임차인을 내보내고 실거주 중에 매도할 경우에는 어떻게?
매수인이 그 이전 매도인이 의무기간 2년에 대해 채우지 못한 기간을 채워야합니다.
4. 집주인이 기존 계약자가 있는데 이를 무시하고 다른 세입자와 계약할 경우에는 어떻게?
집주인은 기존 계약자에 대한 책임을 져야합니다.
2. 전월세상한제 관련
전월세상한제란 임대료 상승은 직전 계약 임대료의 5% 내에서만 가능하며,
지방자치단체마다 조례를 통해 5% 한도 내에서 다시 상한을 정한다고 합니다.
즉, 전월세 계약 갱신 시 보증금을 최대 5% 이상 올릴 수 없다는 내용입니다.
예를 들어, 보증금이 1억원이다 -> 5%인 500만원 이상 올릴 수 없다는 것입니다.
○ 전월세상한제 관련 주의사항
1. 세입자가 바뀌면 임대인은 전세금 인상을 할 수 있는지?
전월세상한제는 계약 갱신 때만 “상한률 5%”가 적용되는 것으로 신규 세입자에 대해서는 현재 논의 중이라고는 하나, 원칙적으로는 5% 상한을 적용하지 않는다는 것이 관계 당국의 입장이라고 합니다.
2. 임대인이 다른이에게 집을 매매한다면 계약갱신청구권은?
세입자는 새 임대인에게 계약갱신청구권과 상한률 5%에 대해 요구할 수 있습니다.
3. 전월세신고제 관련
전월세신고제는 전월세 거래시 30일 이내에임대차 계약과 관련된 내용을 관할 지방자치단체에 의무적으로 신고하게 하는 것입니다.
위의 전월세상한제 및 계약갱신청구권제와 달리 시스템 구축 등의 준비로 내년 6월부터 시행된다고 합니다.
○ 전월세신고제 관련 주의사항
1) 구체적으로 전월세신고제 관련 임차인/임대인은 어떻게 하면 되나?
계약당사자에 모두 신고 의무가 있으며, 공인중개사는 신고 의무 대상에서 제외되었습니다.
신고내용은 임대계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간 등의 계약사항이 될 전망이라고 합니다.
