주택임대사업자 등록방법 및 등록 전 유의사항

안녕하세요~ 리얼밀쿠티 입니다. ^^

주택을 구입하려 하거나 다주택자들의 고민은 아마도 주택임대사업자를 등록할지 말지 고민이 되실겁니다. 그럴경우에는 이 포스팅을 참고하시길 바랍니다. 보유한 주택의 규모와 취득한 시점 및 가격 등의 조건에 따라 혜택이 달라질 수 있습니다. 지금 바로, 주택임대사업자 등록방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 주택임대사업자란?

주택임대사업자는 공공주택사업자가 아니며, 개인 또는 법인이 민간주택을 취득하여 임대사업을 대상으로 등록한 경우를 말합니다. 현재 주택을 1호 이상 소유하고 있거나 분양, 매매, 건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 경우도 임대사업자로 등록할 수 있습니다.

 

 

2. 주택임대사업자 등록 전 유의사항은?

1) 등록임대주택은 임대의무기간(10년 이상) 동안 임대하여야 하며 임대사업자의 개인적인 사정으로 말소할 수 없습니다.

- 기존 단기임대(4년) 및 아파트 장기매입임대주택(8년) 등록이 2020년 8월 11일 폐지되었습니다.

국토교통부 8.10 보도자료 <민간임대주택특별법 주요 개정 사항>

폐지되는 단기, 아파트 장기일반 매입임대로 등록된 기존 임대주택은 법 시행 후 임대의무기간이 종료된 날에 자동으로 등록이 말소됩니다. 법 시행일 전에 임대의무기간이 경과한 경우에도 법 시행일에 해당 임대주택의 등록이 말소된 것으로 봅니다.

 

만약 폐지유형으로 등록된 기존 임대주택을 임대의무기간 내에 자발적 등록말소를 허용하며, 임대의무기간을 미준수 하더라도 과태료를 적용하지 않도록 하였습니다.

 - 자진 말소 허용 기간: 2020년 12월 10일까지

 

다만, 현재 거주중인 임차인을 보호하기 위하여 임대차계약을 체결 중인 임차인의 동의가 있을 경우에 한정하여 자진말소 신청이 가능한 점을 기억해주시길 바랍니다.

 

 

2) 등록임대주택은 등록 이후부터 직전 임대료 대비 임대료 증액을 5%이내 제한하며 임대사업자가 임의로 임대료를 조정할 수 없습니다.

 

3) 세제혜택은 주행유형, 기준시가, 면적, 등록시기, 임대의무기간 등에 따라 상이하므로 등록 전 국세청(세무서) 또는 시, 군,구 세무과에 확인하시기 바랍니다.

- 아래 그림을 참조하시어 민간임대주택 등록시에 전용면적에 따른 취득세/지방세 세제 혜택요건 및 재산세/지방세 세제 혜택요건, 종합부동산부세(종부세), 임대 소득세/법인세, 양도소득세에 따른 세제 혜택요건을 확인하시길 바랍니다.

렌트홈(임대등록시스템)에 게시된 민간임대등록제도 리플릿 - 세제혜택 (1)

렌트홈(임대등록시스템)에 게시된 민간임대등록제도 리플릿 - 세제혜택 (2)

 

3. 임대 사업자의 공적 의무 강화 내용

 

1) 장기임대유형의 최소 임대의무기간 연장

기존 8년에서 10년으로 연장

앞으로 신규 임대등록은 장기일반 및 공공지원형의 장기임대만 가능합니다.

기 등록 된 장기임대주택의 경우에는 최소임대기간 8년이 유지됩니다.

 

2) 등록 임대사업자 임대보증금 보증가입을 의무화

등록 임대주택에서 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 가능성에 대해 걱정 없이 안심하고 거주할 수 있도록 앞으로는 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입이 의무화됩니다.

이에 대해 기존 등록주택은 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용하며, 신규 등록 주택의 경우 법 시행 이후 즉시 적용됩니다.

 

3) 임대사업자 소득세와 가산세

기존에는 주택임대 소득이 2,000만원 이하일 경우 비과세 했습니다만, 2019년에는 귀속 소득세 신고시 주택임대소득이 2,000만원 이하이더라도 소득세를 내도록 변경되었고, 이 경우 종합과세와 분리과세 중 선택하여 내면 됩니다.

주택임대를 진행할 경우 사업 개시일로부터 20일 이내 “사업자등록 신청”을 의무화 되었습니다.

(세제혜택을 제공받기 위해 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록과 함께 부가가치세법에 따른 면세사업자로 등록이 필요합니다.)

소득세법에 따른 “사업자등록”을 할 경우 임대소득 산정시 경비율은 60%, 미등록시 50%를 적용받습니다.

“사업자등록”을 할 경우 기본공제는 400만원, 미등록시 200만원을 적용 받을 수 있습니다.

 

또한, 주택임대사업자가 “사업자등록”을 하지 않으면, 예를 들어 1가구 2주택을 보유하였을 때 임대주택에 대해 수입금액의 0.2%를 미등록 가산세가 붙습니다.

주택임대사업자의 의무를 이행하지 않을 경우에는 국토교통부장관이나 시장, 군수, 구청장이 과태료를 부과 징수합니다.

 

 

4. “주택임대사업자 등록” 및 소득세법에 따른 “사업자등록”을 동시에 신청하는 방법

○ 주택임대사업자 등록시 필요 준비서류

준비할 것: 공인인증서, 주민등록증 스캔파일, 임대주택의 매매계약서 스캔 파일

 

○ 온라인으로 주택임대사업자 등록하기

1) 렌트홈 홈페이지 가입하기 www.renthome.go.kr(바로가기)

- 임대등록시스템 렌트홈이란 집주인의 임대사업자 등록신청 등 민원처리, 세입자의 등록임대주택 탐색, 지자체의 임대등록대장 관리를 통합 지원하는 민간임대주택 포털 서비스 입니다.

 

2) 공인인증서 등록하기

 

3) 임대사업자 등록신청 메뉴에 들어가서 정보를 입력 후 건축물 대상조회를 합니다. 임대주택의 동과 호실을 선택 및 추가하고 적용합니다. 임대주택 관련 내용을 입력한 뒤, 구비서류를 업로드 합니다.

4) 마지막으로 임대사업자등록 신청 화면에서 하단에 보시면 “국세청 사업자 신고”를 클릭하면  “주택임대사업자 등록” 및 소득세법에 따른 “사업자등록”을 동시에 신청하는 것이 됩니다.

 

완료되면 관할 시청에서 주택임대사업자 등록증을 수령하라고 연락이 옵니다.

 

○ 소득자법에 따른 사업자등록 신청하기 방법은 아래 이전 포스팅을 참고해주세요~

개인사업자 등록증 발급하기! (인터넷 또는 세무서) 클릭!

개인사업자 등록증 발급하기! (인터넷 또는 세무서)

준비서류: 임대주택 매매계약서, 신분증, 도장(공동명의인 경우 명의자 전원의 신분증, 도장)

 

○ 직접 방문하여 주택임대사업자 등록하기

사업자 주소지 자자체 시군구청 주택과에 방문하여 임대사업자 등록 신청을 합니다. 기준에 적합한지 여부를 확인 후 임대사업자등록증을 발급해줍니다. 3~10일 후에 등록증을 수령합니다. 이 임대사업자 등록증을 가지고 세무서가시면 부가가치세 면세사업자 신청을 합니다. 그러면 사업자등록이 자동으로 이루어 집니다.

 

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