소액임차인 최우선변제금 전월세 임대차계약시 주의사항 (경매 넘어갔을때 보증금 돌려받는법, 우선변제권 제한 3가지 경우)

소액임차인과 최우선변제금액에 대해 들어보셨나요? 말이 어려워 보이긴 한데 주택을 임대하여 주거하는 세입자, 임대인이라면 반드시 알아두셔야 할 개념입니다. 특히 언제 알아두어야 좋으냐면, 내가 이 집에 들어가기 전, 계약하기 전에 미리 알아두셔야 합니다. 부동산 공인중개사가 "이집은 우선변제권이 있어서 무조건 괜찮아요~" 이런말 믿으시기 전에 반드시 알아두어야할 내용에 대해 알려드리겠습니다!

 

소액임차인, 최우선변제액을 왜 이해해두어야 하냐구요?😨

바로, 주택임대차보호법의 핵심 대상이 되기 때문입니다. 이걸 이해해 둔다면, 주택담보로 대출을 할 때, 대출가능금액이 얼마정도 될지 예측해볼 수 있으며, 대출 후 근저당에 놓은 경우, 나중에 임차인이 임차보증금을 돌려 받을 수 있는지의 여부가 달려있기 때문입니다. 따라서, 내가 집주인이든, 세입자이든 모두에게 필요한 개념인 것이죠. 이 개념을 이해하기 위해서는 소액임차인의 뜻을 먼저 알아보아야 겠죠?

 

소액임차인이란?🙂

소액+임차인이 붙어서 생긴 말이에요.😉 뭐가 소액일까요? 바로 보증금을 말합니다. 즉, 임대인의 부주의*로 임차인의 보증금이 날아갈 경우(ex. 경매)가 생긴다고 하여도, 해당 보증금이 법으로 지정된 보증금의 기준으로 봤을 때 소액인 경우라면, "소액임차인"이라고 부르고, 보증금 중 최소한은 보호받을 수 있도록 도와주겠다는 것이지요. 그러니까 내가 임차인이라면 집 계약전에 소액임차인 범위에 들어가는지 여부를 확인하는 것이 좋다는 것입니다!

 

*부주의란?🙄

임차인이 살고 있는 중에 집이 경매로 넘어가는 경우를 말합니다. 경매에 넘어가는 이유는 뭘까요? 바로 임대인(집주인)이 대출이나 여러가지 빚을 지고 해결하지 못해 이자가 밀리면서, 해당 채권자들이 해당 주택을 경매를 신청하여서 채권을 회수하려고 하기 때문인데요. 이때, 집주인은 본인이 빚을 졌으니까 그러한 상황에 처한 것이지만, 임차인은 전세나 월세를 살려고 들어온 것인데 보증금을 못받을 위기에 처해져야만 하는 것일까요? 바로, 임차인에게도 부주의라는 것이 있다는 것입니다.

즉, 앞서 말씀드렸다시피, 임차인이나 임대인이나 모두 알아두어야 할 상식이 바로 "소액임차인", "최우선변제권"이라는 개념이라고 말씀드렸습니다. 이걸 알았다면, 내가 보증금을 떼일 걱정도 없고, 설사 그러한 상황이 일어났다고 하더라도 '최소한의 보증금 범위를 받을 수 있구나.'하고 인지하고 들어갔어야 하는 것이 맞다는 것이죠. 물론 이러한 일이 일어날 일이 없도록 더 선행되어져야 할 필수 지식은 "'대출이 없는 집'에 전세나 월세로 들어가라"라는 것입니다. 내가 들어오기 전에 대출이 없다면 그건 들어가도 되는 집입니다. 잔금납부전까지 확인하고 들어가셔야 하는 것이고요. 내가 전입과 확정일자를 받은 날 이후에 대출을 하는 것은 상관없습니다. 이미 내가 먼저 들어왔기 때문에 경매에 넘어가더라도 경매낙찰자가 나에게 보증금을 줘야하는 입장이기 때문입니다.

하지만, 대출이 있더라도 어쩔 수 없이 임차인이 되는 경우도 많겠지요. 그럴 때 바로 내가 소액임차인의 범위에 들어갈 수 있는지를 확인해 보신다면, '최소한 내가 보증금의 이만큼은 돌려받을 수 있군.' 이렇게 하실 수 있다는 이야기 입니다. 이 말뜻은, 경매에 넘어갔을 때 채권자(ex. 은행)들보다 임차인이 먼저 최소한의 보장금액은 받는다는 것인데요. 이 금액을 바로 "최우선변제금"이라고 말합니다. 그렇다면 한번 살펴볼까요?

 

 

최우선 변제금이란?

최우선변제금은 소액임차인의 보증금 전부를 보장해주지는 않습니다. 하지만 최소한의 금액이라도 보호받을 수 있도록 법으로 정해놓고 "여기 범위 까지는 우선 보호해줍니다."라는 법률적 보호장치를 만들어 둔 것입니다라고 이해하시면 됩니다. 만약 소액임차인 범위가 되는 것을 몰라서 대출 낀 집에 임대차계약을 하게 되는 상황이 있다고 가정해볼게요. 잘살고 있는데 집이 경매에 넘어가서 갑자기 보증금을 못받을 상황에 놓였다고 생각해볼게요. 그런데 살펴보니, 소액임차인 범위안에 들뻔 했던 겁니다. 예를 들어 10만원이 넘어가서 소액임차인이 될 수 없었던 거라면? 이 상식을 미리 알았더라면, 소액임차인이 되어 최우선 변제금을 받을 수 있었을 건데 말입니다. 이러한 이유 때문에 필수상식을 알아두면, 나의 돈을 지킬 수가 있는 거죠.

 

정확히 한번 알아보겠습니다!

 

소액임차인의 우선변제권 정확히 알기👍

소액임차인의 우선변제권이란, 확정일자가 늦어 선순위로 보증금을 변제 받지 못하는 소액임차인일 경우, 임차주택에 대하여 선순위담보권자 경매신청 등기전에 대항력을 갖춘 경우라면 ▷보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(채권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다는 것입니다. (주택임대차보호법 제3조제1항 및 제8조제1항)

※또한 소액임차인의 우선변제 받을 수 있는 채권은 압류가 불가능합니다. (민사집행법 제246조 제1항제6호)

 

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「소액임차인의 우선변제 요건」 4가지 정확히 파악하기🤯

무조건 소액임차인이다 라는 것이 아닙니다. 앞서 경매신청 등기전에 대항력을 갖춘 임차인이라는 것을 설명드렸는데요.

1) 소액임차인의 범위에 속할 것

최우선변제받을 수 있는 임차인이란, 보증금이 다음의 구분에 따른 금액 이하인 임차인이어야 합니다. = 보증금의 범위가 지역에 따라 다릅니다. 이 표의 기준금액에 들어와야 한다는 것이죠.

<소액임차인 범위 표로 확인하기>

구분	기준 금액
서울특별시	1억6천500만원 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억원4천500만원 이하
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8천500만원 이하
그 밖의 지역	7천500만원 이하

 

※과밀억제권에 해당되는 지역 [더보기로 확인가능]

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은, 

1. 서울특별시, 
2. 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 
3. 의정부시,
4. 구리시, 
5. 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 
6. 하남시
7. 고양시,
8. 수원시,
9. 성남시,
10. 안양시,
11. 부천시,
12. 광명시,
13. 과천시,
14. 의왕시,
15. 군포시,
16. 시흥시(반월특수지역 제외)입니다

(규제「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조, 별표1).

 

2) 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖출 것

임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 ①주택의 점유(실제 거주)와 ②주민등록(전입신고)를 갖추어야 합니다.

이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다.

 

3) 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각 될 것

소액임차인이 우선변제권을 행사하려면, 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 합니다.

- 이는 경매나 체납처분에 의하지 않고, 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차주택이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만이 문제될 뿐이고 우선변제권이 인정되지 않습니다.

 

4) 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것

임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야합니다.

- 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적인 서면으로 하면 됩니다. 이 경우 배당요구의 자격을 증명하는 서면을 첨부해야합니다.

 

우선변제권의 효과

소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 가집니다.

- 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 해당 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액 이하를 받을 수 있습니다. 이 경우 우선변제 금액이 주택가액의 1/2을 초과할 경우에는 주택가액의 1/2에 해당하는 금액에 한합니다. 즉, 우선변제금액의 반을 받을 수 있는 것이죠.

 

<최우선 변제금 표로 확인하기>

구분	우선변제금액
서울특별시	최대 5천500만원
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	최대 4천800만원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	최대 2천800만원
그 밖의 지역	최대 2천500만원

※다만, 위 규정은 2023년 2월 21일 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 2023년 2월 21일 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따릅니다(「주택임대차보호법 시행령」<대통령령 제33254>부칙 제2조).

 

우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인이 있다?! 💥💥

부동산중개인의 "무조건 최우선변제금이 보호된다"는 식으로 얘기하는 것만 믿고 계약하시면 안됩니다! 이 주택이 다가구주택인지 다세대주택인지 여부도 공인중개사한테 물어보시고 무조건 보호받는 건 없으니까 다음의 내용에 대해 궁금한 점은 반드시 물어보셔야 해요. 다음의 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없으니 꼭꼭 확인하시고 임대차를 하셔야 하겠습니다.

 

1. 임차권 등기명령 이후 입주한 세입자!

임차주택이 임차권 등기명령의 집행에 따라 임차권 등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되더라도 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

처음 주택임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었으나, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우 등에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

2. 소액임차인 아닐 수도 있어요! 대출설정일 체크체크!

★또한 위 표에 써있는 금액으로 안심하시면 안됩니다. 집주인의 선순위 대출(채무)의 날짜는 저당설정일로서, 내가 현재 들어가려고 하는 때의 시점으로 기준을 보면 안되고! 대출이 이뤄진 시점으로 돌아가서 기준을 봐야한다는 것입니다.

그 이유는 모든 대출기관은 집주인에게 대출을 할 때 세입자의 최우선변제금을 감안하고 대출을 해주기에 당시 기준으로 감안을 했고 이를 소급적용하지 않기 때문입니다. 

3. 다가구주택 최우선변제금 제한!

★다가구 주택은 법적으로 하나의 주택입니다. 단독등기 되어있는걸 뜻하는데요. 하지만 여러가구의 세입자가 거주할 수 있죠. 만약 경매로 넘어갈 경우에도 하나의 주택으로 경매에 넘어가게 되는데요. 이때 세입자들의 최우선변제금을 모두 합친 금액이 낙찰가격의 1/2를 초과하지 못한다는 기준이 있어요. 그 이유는 세입자의 최우선변제금을 모두 보장하면 다른 채무자의 몫을 보장하기 어렵기 때문이랍니다.

앞서 대출할 때에도 소액임차인과 최우선변제금이 중요하다고 했습니다. 그건 왜그런 것일까요? 쉽게 정리해보겠습니다.

 

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왜 은행은 대출원금보다 더 높은 금액을 근저당으로 설정할까?

근저당의 조건(?) 중 하나, '방빼기'에 대해 알아봅시다!

경락담보대출을 할 때 "방빼기"라는 말이 있습니다. 여기서 경락담보대출이란, 경매를 받고 담보대출을 받는 것을 말하는데요. 주로 경락대출에서 방빼기라는 말을 많이 쓰지만, 일반적인 주택담보대출을 받을 때에도 항상 은행입장이서는 근저당 설정할 때 방빼기를 한답니다.

방빼기는 왜, 그리고 어떻게 하는 것일까요? 소액임차인에 대한 기준이 법적으로 보호받고 있으니, 이 기준에 따라서 대출 이후에 소액임차인이 생길 경우를 대비하여, 소액임차인이 받을 소액의 배당액인 최우선변제금을 미리 공제를 하는 것입니다. 은행입장에서는 혹시라도 주택을 담보로 빌려준 물건이 경매에 나가게될 상황을 대비해두어야 하는 것인데요. 선순위 임차인은 무조건 은행보다 우선하여 보증금 전액을 우선 배당받지만, 은행의 근저당보다 늦게 들어온 후순위 임차인은 배당에 대한 권리가 없답니다. 하지만, 예외적으로 소액임차인은 해당을 요구할 수 있습니다. 주택임대차 보호법상 소액임차인의 범위에 들어가는 경우라면 말이죠. 

이 법은 임차인 입장에서는 보증금 중 일부 또는 전액을 보장받을 수 있는 좋은 법이지만, 은행입장에서는 후순위로 들어온 임차인에게 배당금을 빼앗기는 것을 바라만 보아야 하는데요. 즉, 은행이 최소한의 손해를 보지 않으려면 담보물건에 근저당을 설정할 때 '대출금+최우선변제금'을 합한 금액으로 근저당을 설정한다는 것입니다. 따라서 은행은 소액임차인이 생길 경우를 대비하여 '방빼기'라는 것을 하는 것이지요. 즉 근저당으로 최대 70%의 대출을 해줄때, 우선배당받는 최우선변제금을 빼고 대출을 해주는 거랍니다. 이로인해 근저당이 대출원금보다 높은 이유를 알 수 있습니다.

 

지금까지 소액임차인, 후순위더라도 보증금 증 일부를 우선변제 받을 수 있다는 소액임차인 요건, 최우선변제권 요건과 근저당 설정에 방빼기에대한 부분에 대해 알아보았습니다. 전세 월세 임대차계약할 때 내 보증금을 온전히 안전하게 돌려받기 위한 방법은 바로 이러한 부분에 대한 내용에 대해 미리 알고있어야 한답니다. 그래야 내 보증금을 지킬 수가 있겠습니다. 정리한 정보가 도움이 되었길 바랍니다!😉

 

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