주택임대소득 신고, 절세 팁

안녕하세요~ 리얼밀쿠티 입니다. ^^

국세청은 2019년 귀속분(올해) 주택임대소득과 관련하여 빅데이터 분석을 통해 납세자의 권익 보호 및 과세사각지대 축소를 위하여 탈루 혐의가 있는 임대사업자를 검증하고 사후관리를 하고 있다고 합니다. 아래에서 주택임대소득 과세대상 판단 기준과 신고시 절세하는 팁에 대해 알아보겠습니다.

 

 

올해 종합소득세(링크) 신고에는 임대소득이 있는 경우 국세청에 소득신고를 해야합니다.

▶ 주택임대소득 과세대상 판단 기준

주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자*와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택 이상 소유자**입니다.

 

* 기준시가 9억원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우 -> 월세 임대 수입이 있는 경우 1주택자도 과세

** 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 소형 주택은 2021년까지 제외됨

 

주택임대소득 과세대상 판단 기준

 

위 표에서 1주택자~3주택이상 소유자에 대한 과세대상 유무 내용을 확인해보세요.

 

Q. 2주택 또는 기준시가가 9억원을 초과하는 1주택을 소유하고

월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야하는 지 여부

 

A. 부부 합산 2주택 소유자와 기준시가 9억원 초과 1주택 소유자의 주택임대소득은 월세 임대료수입만 과세대상이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아님

 

 

- 전세금은 부부 합산하여 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며, 2021년까지는 소형주택은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외됨

 

▶ 주택임대소득 신고방법

주택임대 총 소득이 2,000만원 이하인 경우,

종합과세(세율 6~42%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고가 가능합니다.

 

주택임대 총 소득이 2,000만원을 초과하는 경우,

종합과세 대상 소득과 합산하여 신고해야합니다.

 

▶ 종합과세, 분리과세 중 어느것이 유리한지 선택

임대업등록 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등

납세자별로 다르므로 일정한 판단이 어렵습니다.

 

따라서 이에 대해 국세청 홈택스 홈페이지에서는

종합과세와 분리과세의 예상세액을 비교할 수 있는 서비스가 있습니다.

 

홈택스 모의계산

 

홈택스 모의계산 - 주택임대소득 종합, 분리과세 세액비교

 

★ 주택임대소득 신고 절세 팁

- 신고 후 5년 이내 경정청구를 통해 신고방법 변경 가능

(종합과세 <-> 분리과세 경정청구 가능)

 

* 아래 유리한 사례는 단순비교로 인적공제, 건강보험료 등은 고려되지 않았음

◇ 종합과세가 유리한 경우

조건

① 단순경비율 적용 대상자이면서

② 주택임대업 사업자등록이 없고

③ 주택임대소득 외의 다른 소득이 없으면

-> 종합과세가 분리과세보다 유리하거나 같습니다.

-> 종합과세시 6%의 세율이 적용되므로 주택임대 모든 업종(701101~701104)이 종합과세가 세율 14%인 분리과세보다 같거나 유리하다는 것입니다.

 

◇ 분리과세가 유리한 경우는

조건 1

① 주택임대 총수입금액 1천만원 이하이며

② 주택임대소득 제외 다른 종합과세 대상 소득금액 2천만원 이하

③ 주택임대 사업자등록 등 요건 충족 하여 분리과세시 필요경비(60%)와 기본공제(400만원) 우대 적용에 해당하는 경우

-> 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같습니다.

 

조건 2

① 주택임대 총 수입금액이 400만원 이하

② 주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 소득금액이 2천만원 이하

-> 분리과세가 종합과세보다 유리하거나 같습니다.

 

임대사업자등록 여부에 따라 세금혜택이 다릅니다.

▶주택임대사업자 등록방법 및 등록 전 유의사항

▶개인사업자 등록증 발급하기!

▶종합소득세 계산방법

 

지금까지 주택임대소득 과세대상 판단 기준과 분리과세/종합과세 중 어느 것이 더 유리한지, 절세팁 등에 대해 알아보았습니다.

날이가 쌀쌀해진 만큼 환절기 건강 유의하시길 바라겠습니다. ^^

 

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